为进一步了解市场，实现销售，房地产从业人员的日常工作之一就是进行房地产市场调查。以下我们重点沟通应该具备的基本能力之一■■★◆◆★，市场调查。

　　房地产价格的高低，对房地产企业的市场营销有着直接影响★■★。积极开展价格调查◆■★，对企业进行正确的市场定价具有重要的作用。价格调查包括：

　　本节与前面几节，我们分享了房地产市场营销的基础知识，弄明白、搞清楚、会运用这些■■■★，做到一个主管级别人员没有一点问题◆◆■★■★。下一节我们分享的搜集与管理，这个侧重于二手房、存量房的实际应用，当然对于全民经纪人也可触类旁通◆★■★★，欢迎查看★★★。

　　购买者是需求的主体■■■★◆★，是行为的实施者■◆；购买欲望是动力，是需求的源泉；购买能力是实现条件■★■★★，是物质保障，三者共同构成了需求的实体■◆■。

　　房地产市场营销主体需要了解和分析房地产产品的性质、购买该种房地产产品的消费者特征和该种产品的供给者、生产者的性质和特征。这有助于深刻理解房地产市场◆■◆■■。这其中一个是房地产市场分解，另一个是房地产市场细分■★。

　　地区经济分析，主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素，主要变量是人口★◆★■◆◆、住户数、就业和收入◆◆◆◆★★。

　　房地产消费行为是房地产消费者在实现实际消费过程中的具体表现。房地产消费行为的调查就是对消费者购买模式和习惯的调查，主要调查有★◆：

　　针对房地产市场竞争对手情况展开的调查，主要包括竞争企业和竞争产品两方面的内容。对竞争企业的调查主要包括：

　　房地产市场需求，可以是特定房地产市场需求的总和，也可以指某一房地产企业产品和服务的需求数量。房地产市场需求有购买者、购买欲望、购买能力组成■■◆■。

　　房地产市场分解是将房地产产品按照一定的标准或特征分解为子市场的过程，通过房地产市场分解将整个市场分隔成较小的具有更强同质性的市场。分解为若干个子市场之后，市场分析人员可以针对市场进行更细致的分析，得出市场的特征。通常情况首先划定一个地理意义上的市场范围◆◆，然后依据土地用途，将房地产市场划分为住宅、商业■■★、工业■■、农业和综合用途◆★。在划分土地用途之后对某一土地用途的房地产市场根据区分性再次分解★◆★，通过不断地采用一定的标准和特征对市场进行分解■◆★■★◆，可以分解为多个具有一致特征的、供给和需求也是比较一致的子市场。

　　第三个，房地产开发企业公开发布的各种销售广告。开发企业公开推出销售文案之前都有预备好市场调查工作★★★■★◆，因此在其报刊、售楼书、广告等各类公开推出的销售资料中■★■■★，具有很大的参考价值，这种资料可靠性更高。

　　第七个，各类次级资料。次级资料主要是政府各类统计资料■■★◆，与房地产相关的银行、消费组织、咨询机构以及新闻媒体等所提供的资料★■■■◆，来自上级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料，还有一些专业或非专业研究机构提供的资料◆◆★■■，以及来自企业各部门的数据材料等。

　　第二个，房地产经纪机构的交易信息。房地产市场上的中介组织具有促进交易行为的作用■★◆，在房地产市场上十分活跃★◆■★。一般而言，他们不断参与交易且对地区市场十分了解，因此，可利用他们提供的资料，增加市场调查的深度和广度。

　　是整个地区市场房地产现有产品的供给总量，供给结构及变化趋势◆■，市场占有率■◆■，土地供给量，房地产开发企业购买土地的意愿，土地价格，房地产市场销售状况与潜力◆★★★★，生命周期，市场供给的充足程度业，企业的种类和数量是否存在市场空隙，有关同类房地产企业生产经营的成本、价格★■★、利润的比较，房地产市场产品价格水平的现状和趋势，最适合客户接受的价格◆★◆◆■■、政策、新产品定价及价格变动幅度等。

　　房地产消费动机就是为满足一定的需要，从而引起人们购买的欲望■■◆★，通过对过去一段时间内畅销楼盘的调查，推断出当前消费者的品味和偏好★◆■，以决策目标楼盘的营销特征。

　　一个营销渠道执行的功能是把商品从生产者转移到消费者，营销对渠道依赖性不少于一般的商品营销，对房地产营销渠道调查主要包括◆■◆◆：

　　房地产市场分析与地区经济分析◆◆★◆◆◆、市场营销分析、可行性分析和投资分析有区别，也有联系。

　　市场营销分析■◆◆◆，广泛意义上的房地产市场分析的组成部分，侧重于发掘客户的偏好★◆★◆■■，分析房地产项目与客户需求的匹配度。

　　在房地产营销活动中，房地产营销人员搜集各种复杂的信息是日常工作，信息是决策的基础，如果缺乏有效信息的支持，决策都可能是主观臆测，由此可见信息的重要性。

　　房地产消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因，主要包括消费者的购买意向■◆■、影响消费者购买动机的因素、购买者消费者购买动机的类型等◆◆■◆◆。

　　房地产市场调查是对房地产市场供求变化的各种因素及动态进行专门的调查。房地产市场分析是在房地产市场调查的基础上★■■，研究影响某一特定类型供给和需求的各种因素，关注影响投资收益的决定因素。房地产市场分析的内容不仅关注市场状况指标，如交易、价格水平、交易量、出售率等，还研究地区◆◆★、社会、经济状况指标★★★，如人口总量、人口迁移趋势、结婚率、就业率、人均可支配收入◆◆★■◆■、行业的发展趋势、学校建设及招生等。对社会经济发展状况的分析有助于企业建立战略性房地产运营计划★◆★。

　　第二个■◆◆■★★，现实与潜在消费者数量的结构，如地区、年龄、民族、特征★◆■★◆◆、性别■◆■★、文化背景、职业◆■★■、宗教信仰等。

　　第五个★◆◆◆■■，准交易资料的搜集■■◆◆。买卖双方达成协议和交易行为的资料，配合环境因素比较分析，并运用专业知识进行判断，则使它能具备很好的利用价值◆★★◆■。

　　第六个，房地产交易展会上的销售资料■◆。主要是参加房地产交易展会等各种信息。从各房地产开发企业的展示中大致了解到整个市场的景气程度■◆★、各房地产开发企业经营状况等重要资料◆■★◆。

　　第四个，熟悉房地产市场的专业人士。房地产经纪人员★★◆、估价师等专业人士十分熟悉房地产市场■★，可向其探讨交易资料作为进一步查证的依据。

　　房地产市场分解是对产品的分析，而房地产市场细分是对消费者的分析。尽管客户的需求动机■■、购买行为等具有多样性◆■◆■★，但可以根据某些因素将具有类似需求动机★■◆◆◆◆、购买行为的客户归类，因此市场细分是根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相似的顾客群体就构成一个细分市场★◆◆■■。房地产企业可以根据消费者对该类产品的需求、偏好向消费者提供符合其消费偏好的产品并采取相应的市场营销策略◆◆■。

　　第一个■■，交易双方当事人◆★◆■。访问市场上曾经发生过交易的买方或卖方，应重点查看成交标的物的位置◆■★、面积■◆★★■★、交易价格★■、交易状况和条件◆★★◆◆。

　　第一个，现有房地产承购客户对业主和房地产的环境、功能■■★、格局、售后服务的意见，对某种房地产产品的接受程度。

　　房地产市场供给是指一定时期内★◆■，市场提供产品的总量◆★，也是反映市场竞争状况的调查。

　　房地产企业的生存发展是以适应房地产市场环境为前提的，对房地产企业来说，外部环境大多是不可控因素◆■，房地产企业的生产与营销活动必须与之相协调，尽管企业在市场活动中拥有自主权★◆◆★■，但经营活动会受到社会法律环境的约束。因此对市场环境调查，主要获取一般环境信息，重点有政策■◆★■■◆、法律、经济、社会★★■◆■、文化和社区环境等。

　　广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产企业所关注的一个问题，促销调查主要包括：

　　可行性分析与投资分析★★◆，是对单一项目地分析◆★■■■★，前者评价某一预期规划实施的特定项目是否能够成功实施，包括技术◆■★★◆、财务、经济和法律多个层面上实施的可能性。后者重点评价某一物业作为潜在投资项目的投资风险和回报计算，投资项目的内部收益率◆■、净现值、回报率等指标，为投资者提供关于项目的一段时期内包括收入和支出之类的现金流分析■■■■，从而帮助投资者决定是否进行投资和开发。